住宅ローンを組む際、借入期間を最大借入期間の35年にする方がとても多い傾向にあります。
銀行だけでなく、昔の国民金融公庫であり、現在のフラット35といった国の借入システムにも、名前自体に「35」が入ってきています。
今や住宅ローンは35年というのが当たり前の時代です。
30歳で借入を始めた方であっても35年のローンが終わるのは65歳。
会社を60歳で定年した後もまだローンが5年も残ってしまい、年金受給のない無収入の時にも支払いは続きます。
65歳から受給される年金を早期受給すれば後の受取額は少なくなりますし、仮に受給してもそこからローン残額を支払って行くのは生活するにも大変なことです。
MAXの35年で借入できる最低年齢は借入先により異なりますが45歳前後。
45際で始まったローンの支払いが終わるのは…
実に80歳という高齢に達していますので、定年後のシニア雇用で働き続けても、現実ローン支払いを軽々できるくらいの体力、健康にも不安が残ります。
でもなぜ多くの方が35年ローンを選ぶのでしょうか？
なかなか知られていない事実が隠れています。
年収から換算する月々の『返済比率』によって借入年数が変わる
最長35年といえど、できるなら少しでも短い期間で払ってしまいたいと思う方もいますよね。
住宅ローンはご自身の単なる希望で期間を決めることはできません。借り入れ額と年収の割合により決まります。
これを返済比率と言います。
返済比率とは、年収に対し、住宅ローンとして借り入れしても良い割合の事を言います。
金融機関により多少の幅はありますが、およそ30%〜35%が一般的です。
年収の約3割までは住宅ローンに当ててもいいですよ、という制限があるのです。
この制限があることで、年収の大半をローン返済に充てて、借り入れ期間を短くしよう！という事ができなくなっているのです。
無謀な返済計画を立てても、のちのち返済不能に陥ったり債権の回収ができなくなるような事は銀行も前向きではないからです。
しかしながら、できるなら定年の60歳までには完済しておきたいというのも本音ですね。
仮に40歳の方が60歳完済を希望し、20年ローンにしたいと思っても、返済比率の割合を超えるなら自分の都合では期間は短くできません。
住宅ローンを組む時、年収からみた返済比率を、事前審査の段階で金融機関がはじき出して決まります。
あなたにこの金額を融資するとしたら最短にしても○年ローンにしないと貸せませんよ、という計算がなされるのです。
逆を言えば、借り入れ年数は年収により短くできる可能性もあるのです。
返済比率に含まれるものと含まれないものや、クレジットカードを解約しないといけないケース
返済比率には他に教育ローン、事業用ローンなどの借り入れなどがある場合は含まれてしまいます。年に50万円の返済があるのなら、その分住宅ローンの融資額に含めて比率を出しますので、住宅だけ、と勘違いしないよう注意が必要です。
その他にも注意点があります。
車の中ローンも返済比率に含まれるのか、という部分です。
車のローンやカードローン、キャッシングなどについては、住宅ローン借り入れの前に完済することが融資の実行条件にされることが非常に多いので、基本的に返済比率の中には入ることがあまりありません。
銀行にとって心象の良くない借入は最初に完済させられてしまうのです。
最初に借入をなくさないといけないことはほとんど知られていないのが現実です。
また、ご自身のクレジットカードも、場合によっては解約する事を余儀なくされることがあります。
クレジットカードを持ってはいるが、決済にもほとんど使うことがないし、カード機能としているキャッシングの借り入れも、もちろん使ったことなどないのに？と思われるでしょう。
しかし、借り入れ額を返済比率ギリギリまで伸ばしている場合がこれに当たる可能性があります。
カードの作成時に設定した当初のクレジット決済限度額やキャッシング限度枠は、返済が遅れることのない優良会員とみなされれば年々上がっていきます。
この額が大きすぎると、使う使わないに関わらず、仮に使われたことを金融機関が想定として返済比率に組み込んでおくためです。
住宅ローン返済に影響することを懸念するがゆえに、枠の縮小や解約をしないと融資をしてくれないという条件がつくことがあるのです。
TPOに応じてカードを何枚も使い分けている方などは注意してください。
全て返済比率に含まれてしまうと、思うような借入れ金額の承認まで金額が伸びないことが多いのです。
このため私は、現在の借入だけでなく、銀行の事前審査の前にカードの枚数や今までの使い方、限度枠など全てヒアリングさせていただいた上で、あらかじめ返済比率の見定めからいくらまで融資がおりるかを判断しています。
融資あっての家づくりですから、その方々に合った総予算をはじき出し、土地や建物代金に使える額を逆算提示して差し上げているのです。
返済比率の計算例
例を挙げて、返済比率による借り入れ基準を見てみましょう。
例)
Aさん 34歳
年収 450万円(源泉徴収票記載 税引前収入総額 ボーナスを含む)
車のローンなし
教育ローン 月払い3万円
借入希望額3200万円
借入期間30年希望
だと仮定します。
34歳なので35年ローンが可能。
完済時年齢69歳。
年収450万円÷12(ヶ月)＝375,000円/月
375,000円×返済比率32%の金融機関＝120,000円までならローン月払いが可能
しかし、教育ローンが毎月3万円加味されるので、
120,000円−30,000円＝90,000円
が月々の支払いの限度額として借入れを制限されます。
月の支払いで90,000円までしか借り入れができないのでは、金利を考慮せずに、単純な返済の計算だけで考えても、
90,000円×12(ヶ月)＝108万円(年間)
108万円×30年間＝3240万円
金利が全く算入していない元本だけでも、この時点で既に借入額を超えてしまいますので、30年ローンにすることは不可能です。
もう何年かは金利分の支払いに年数を取られてしまう、というわけです。
いくらまでなら借りられる？
返済比率は理解できたけど、そもそもいくらまでなら借り入れできるのか？
金利の影響も加味しないとこのケースで何年ローンが縮小できるかまだわかりません。
比較的知れていることは、住宅ローンの融資の際、事前審査の段階で、ざっくりと年収の6倍〜7倍が通例では大体の借り入れMAX額だと言わてれます。
年収が450万円の人なら7倍まで融資してくれる金融機関を選べば最大約3150万円までなら融資可能なわけですから、返済比率と連動しているのが良くわかると思います。
ただし、借入れを7倍にしてくれるから月返済額は多く支払えるし、35年より短くできる、といっても金利が逆に6倍融資の金融機関より高い金利となれば、月払いの返済額は自ずと多くなりますので、単に返済比率の幅や借り入れ倍率だけに着目せず、条件を総合的に加味した上で、バランスの良い金融機関を選んでいただきたいところです。
︎返済比率による月払いの中には金利分も加味される(建物が立ち上がるまでの融資実行の金利支払い計算とは別)
ここで、住宅ローンの金利を0.8%で変動金利として借入れする場合(後の変動は考慮しない)で考えてみましょう。
借り入れが3200万円、0.8%の金利で30年借り入れの場合の月払いは110,011円
返済比率の上限で月に支払える金額は90,000円までのAさんはこの時点でアウトなのですが、30年の住宅ローンの支払い総額は36,004,067円
金利分だけで4,004,067円もかかります。
30年がダメなら33年ではどうでしょうか？
月払いは91,970円となり、返済比率を若干オーバーするものの、借入れを3120万円まで縮小すれば、月払い89,671円と月払い返済比率の90,000円の枠の範囲内に収まります。
しかしどうしても土地建物の総予算が3200万円かかるのであれば、自己資金から80万円を捻出するしかありません。
この場合の住宅ローン支払い総額は35,509,738円。
金利分は4,309,738円ですが、自己資金から80万円を出すわけですから支払い総額は36,309,738円と考えて良いでしょう。
30年に比べると約30万円ほど高くなりますね。
35年になるとどうなるでしょうか？
3200万円借り入れ 0.8% 35年(420回支払い)
月払いは87,379円
返済比率の90,000円以内にすんなり収まります。
ちなみにローン総支払額の差を見ると、36,699,390円
金利分だけでも4,699,390と、30年借り入れに比べて約70万円も支払いが加算されるのです。
このような計算から、Aさんがいくら30年ローンにしたいと思っても、借り入れ額を減らさない限り35年フルローンを組まざるを得ない現実をおわかりいただけたかと思います。
年収が多ければ返済比率の支払い枠も増えますし、年数を縮めるのは容易ですが、なかなか若い世代からの家づくりでは現実的に厳しいことを痛感してきました。
自己資金で補填するも、こちらも子育て世代には大金を投入するのも大変です。
金利は捨てるもの、と考えるなら少しでも安い金利を選ぶのは当然のこと、金利分の支払いが35年ともなるといかに大金か、見ていただくだけでもお分かりになっていただけたかと思いますが、金利の選択には変動金利も固定金利もあります。
変動金利の2倍ほどの固定金利はあまり選ばれておらず9割方は変動金利を選択されているようです。それはこの25年、変動金利の値動きはほとんどなかったからだそうです。
変動がないなら最初から高い固定金利を支払うのももったいないと考える方が多いためです。
公定歩合が上がれば金利も上がりますので、世情柄その傾向が出てきたら早めにチェックを行い、比較的安いうちに長期の固定金利に切り替えることも頭においていただけたらと思います。
繰り上げ返済でローン期間を短くできる
申し込み時は退職後にローン返済が残るプランで金融機関と契約しなければならなかったとしても、貯金に余力がついた時にはできるだけこまめに繰り上げ返済を心がけることで少しずつ期間が減らせます。
元本に繰り上げるか、期間を縮小するかという選択肢では、期間を短くすることを選んで繰り上げしてください。
ご自身にあった最適な返済プランを選択できるよう、まずはご自身で返済比率を出して見てください。