建築業に携わり、新築を建てたいとご相談にいらっしゃるお客様のほとんど、実に80%〜90%のお客様は土地からお探しのお客様です。
両親や身内の方からお土地をご提供いただけるケースは非常に少なく、自ら土地をご購入して建築される方々がとても多いです。

では、どのように土地を探せば良いのでしょうか。
一般的には2通りあり、建築地の不動産屋に希望の地域や上限価格、立地条件を伝えて探してもらう場合と、建築業者に依頼して探してもらう場合に分かれます。
どちらが見つかりやすいかといえば変わりはありません。
ただし、違いが２つあります。
１つ目は仲介手数料
２つ目は探し方です。

仲介手数料とは何？

まず、土地を購入する場合に避けて通れないのが仲介手数料です。
仲介手数料とは、土地を探してくれた業者に支払う報酬のことで、その額は宅建業法で定められた金額になります。
400万円以上の土地価格であれば、(土地価格×3%)＋60000円＋消費税です。
︎200万円以下の場合
(土地価格×5%)＋消費税
︎200万円以上〜400万円以下の場合
(土地価格×4%)＋20000円＋消費税

◆計算例◆

土地価格1000万円の場合
1000万円×3%＝30万円
30万円＋6万円＝36万円
36万円×8%(現在の消費税率)＝388800円

ばかにならない仲介手数料。予算的には結構大きな金額になりますね。

仲介手数料ってかならず支払わなければならないの？

この仲介手数料ですが、払わなくても良いケースがあります。
それは土地の購入相手が売主の場合です。
御仁である場合もありますが業者が土地を買いあげて分譲するケースに多いでしょう。
この場合のみ、仲介手数料はかかりません。
しかし売主の土地を探した時に注意点があります。
それは売主の場合、大抵建築条件が付いていることです。
つまり、この土地を買うならこの業者で建物を建築することを条件とするものです。
ご自身で建てたいメーカーがある場合はこの土地を購入することはできないわけです。

県時条件付き土地とは

しかしなぜ建築条件というものがあるかは意外に知られていません。
実は売主業者が土地を分譲するまでに土地を買いあげた費用、造成し区画割りした費用に少しの利益を上乗せしただけで売価としているためです。
つまり、土地価格をできるだけ安くみせているのです。しかしながら土地を売っただけでは業者はたいした利益を得ることができませんから、建物で利益を得るようにするために建築条件をつけているのです。
売主は建築を他の工務店に丸投げして一部利益だけをもらうケースもありますが、通常建物は売主業者が建築する場合がほとんどですから建物は売主業者の看板の役割もします。
ではこの建築条件、外すことはできないのでしょうか。
分譲地内に全く異なる家が建つのは売主からすればあまり好ましいことではありません。
しかし実は可能な場合があります。
これは建築を依頼する建築業者の交渉力にかかっています。
営業マンがその土地を売る代わりにいくらの利益で譲ってくれるかのギリギリラインをいかにうまく売主と交渉できるかによります。
ポイントは新規分譲してからしばらく時間が経過していること、売れ残り物件を狙うことです。
人気分譲地は発売後すぐにうれてしまいますが、ちらほら売れ残ることも稀ではありません。
売主としても早く消化して利益確定したいのはやまやまですから、交渉価格によっては建築条件を外してくれることもあるのです。
ただし、飼い主個人が交渉するのはほぼ無理でしょう。
買主個人は将来的に売主業者にお客様を紹介することは非常に少ないとわかっているからです。
業者間であればどんな形でか、将来的に相互間利益を得る可能性もあるからに他なりません。
建築条件付き土地でも、あきらめずにまずは建築業者に交渉をお願いしてみましょう。

どうやって土地を探せばよいか？

次に２つ目の違いである土地の探し方についてです。

前述した通り、土地は建築地の不動産屋に希望の地域や上限価格、立地条件を伝えて探してもらう場合と、建築業者に依頼して探してもらう場合に分かれます。
ここでの大きな違いは『自社物件』の有無です。

土地を探す時、まず大体の建築業者がすることは、土地情報を生薬して掲載管理しているサイト『レインズ』指定土地流通機構で土地情報を得ることです。
レインズは宅建業者の会員制ですので、一般の方は閲覧することができません。
このサイトで条件を入力し検索すると該当する土地情報を簡単に得ることができます。
この情報を元に顧客の条件にあった建物が建築できるかを確認し、情報提供してくれる流れとなります。
全国どこの建築メーカーに依頼しても同じ情報が手に入りますので、地元不動産屋に出向いても同じ情報を提供されるわけです。
それでは不動産屋で探すメリットがないのかというとそういうわけではありません。
不動産屋は自社物件や先物と言って、世に出ていない土地情報を持っていることがあります。
このような好物件を探し出すには地道にいくつかの不動産屋に通い、物件を探し出す努力を惜しまないことが必須になります。
ただし、建築メーカーとしては仲介手数料が得られるか得られないかに影響するため、顧客が自ら探すことを好まない業者もありますので注意してください。
逆に早く建築してもらいたいためにどんどん自分で探してくださいという業者もあり様々です。

売主が個人の場合の「個人間取引」の注意点

さらにもう１つ重要なことをおさえてください。

土地の売主との売買では、仲介手数料が発生しないことをご説明しましたが、建物を依頼する建築業者が土地取引に携わらないということになれば、顧客自身で売主と契約してくることになります。
売主である相手が業者である場合は心配ないですが、個人である場合は時に注意していただきたいことがあります。
(価格が適正であるかなどは考慮しないものとします)個人間取引の場合、銀行で土地代金も借りる場合、銀行が融資をしてくれないことがあるのです。
これは多くの業者が知らない情報です。
土地は契約したものの、融資が下りないなどという事態が起きれば大問題です。
事例が少ないため、業者があらかじめ教えてくれることはないですから特に要注意です。

今やアパートやマンションのポストに投函されるチラシだけでなく、Yahoo!やgooなどネットでもたくさんの土地情報を得ることができる時代になりました。
レインズとリンクする情報がほとんどかとは思いますが、情報には『媒介』や『売主』の記載もされていますので、注意するポイントを押さえながらぜひご自身でも探してみる努力を惜しまないでください。